מאת IsraVibe
ירושה שלא נרשמה, עסקה ישנה שלא הושלמה בטאבו, זכויות ברמ"י או רישום שלא מאפשר לקונה לקבל משכנתה – עו"ד אילה מידן מטפלת בעסקאות מכר מורכבות שבהן צריך קודם לפתור את הבעיה, ורק אז להתקדם בביטחה למכירה.
לפי הערכות מבקר המדינה, ב- 2020 היו בישראל למעלה מ- 318,000 נכסים בניהול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שעדיין לא היו רשומים בלשכת רישום המקרקעין – דירות ירושה שרישומן לא הוסדר, עסקאות ישנות שלא נרשמו בטאבו, נכסים שהזכויות עבורם רשומות ברמ"י או אצל חברה משכנת, ועוד.
מפתיע עוד יותר: הרבה בעלי נכסים מחזיקים בהם שנים ובטוחים שהכול מסודר… עד שהם מתחילים להתכונן למכירה ומגלים שלא כך הדבר.
"אלה דברים שנשמעים טכניים, אבל יכולים לקבוע אם תהיה עסקה או לא", מסבירה עו"ד אילה מידן, שהתמקצעה בליווי עסקאות מכר מורכבות. "כי ברגע שיש עסקה על השולחן הכול הופך לדחוף. יש קונה שמחכה לקבל מפתח, אולי הבעלים הנוכחי כבר מצא דירה לעצמו… ואז מתברר שצריך להסדיר ירושה, להשיג חתימה של אדם שנמצא בחו"ל או למצוא מסמכים מעסקה שבוצעה לפני שנים."
"חשוב להבין מה הבעיה מוקדם ככל האפשר ולא לחכות לרגע שבו כבר יש קונה, התחייבויות ולוחות זמנים. עסקה יכולה לקום וליפול על רישום לא תקין."
איזה בעיות יכולות להסתתר מאחורי נכס שלא רשום כמו שצריך?
"בהרבה מקרים אלו יורשים שקיבלו דירות מההורים המנוחים, אך הזכויות עליהן לא הועברו. לפעמים הבעיה מתחילה בעסקה שנעשתה שנים קודם אבל הרישום מעולם לא הושלם, והתגלגל כך לידיים של הלקוח שלי. יש גם מקרים שבהם חסרים אישורי מס, שהייתה התחייבות חוזית אבל לא הועברו הזכויות, וכולי."
"גם צורת הרישום של הנכס יכולה ליצור מורכבות. יש נכסים שרשומים ברשות מקרקעי ישראל, יש חכירה, יש חברות משכנות ויש מקרים שבהם הוקמה לבניין חברת גוש-חלקה שכבר אינה פעילה. לפעמים הפתרון יכלול החייאה של חברה ישנה לצורך ביצוע הרישום."
יש לכם בעיית רישום בנכס שצריך לפתור? לשיחת ייעוץ עם עו"ד אילה מידן השאירו פרטים >>
השארת פרטים מהווה הסכמה ליצירת קשר. המידע יישמר באופן מאובטח ולא יועבר לצד ג'. ניתן לבקש הסרה בכל עת.
כמה זמן יכול לקחת הטיפול בנכס שדורש רישום?
"לפעמים הטיפול יחסית קצר, ומה שנראה כמו תסבוכת ענקית נפתר תוך ימים ספורים. אבל יש מקרים מורכבים שלוקח זמן לסדר. למשל לפעמים הרישום הבעייתי לא מאפשר לבנק של הקונה לתת משכנתה וזה יכול להפיל את העסקה."
"אסור לחכות לשלב שבו העסקה כבר מתקדמת. צריך לבדוק את הרישום עוד לפני שיוצאים למכירה – אפילו לפני שחותמים על זיכרון דברים."
ואיך את פותרת את הבעיות האלו?
"הניסיון שאני מביאה קריטי להצלחה. לפעמים אני חוזרת שנים אחורה ברישומים כדי להבין מה בדיוק קרה, ובודקת את כל ההיסטוריה של הנכס: עסקאות קודמות, צווי ירושה, אישורי מס, רישומי זכויות, וכל מה שיכול לעזור לגלות למה ומתי הנכס לא נרשם כראוי. אחרי שאיתרתי את הבעיה, אפשר להתאים לה פתרון. לפעמים נדרשת עבודת רגליים מול רמ"י, מול קבלן שמכר את הדירה לפני שנים או מול החברה המשכנת."
"פעם עזרתי לזוג בשנות ה-70 לחייהם שקנו לפני שנים דירה, אך הרישום בטאבו מעולם לא הושלם. בעבודה מול רמ"י הצלחנו להסדיר את העניין במהירות שהם לא ציפו לה. מבחינתם אבן נגולה מהלב. עכשיו הם יכלו למכור את הדירה או להסדיר את ההורשה שלה לילדים. זה היה הדבר האחד שמנע מהם להתקדם."
"זה הדבר הכי משמעותי בעבודה הזו", מוסיפה עו"ד מידן. "אנחנו מדברים על מסמכים, רישומים ואישורים… הדברים הטכניים האלה משפיעים על החיים של אנשים. הם רוצים למכור דירה, לעבור לבית אחר, לעזור לילדים, אבל הם תקועים בגלל רישום לא תקין."
ואיך מתקדמים מכאן לעסקה?
"לרוב הסדרת הרישום היא חלק מבעיה אחרת שצריך לפתור. למשל, אם הבעיה היא מול הבנק, אולי נצטרך לעבוד יחד עם יועץ משכנתאות ולהביא לבנק אישורים אחרים שיתנו לו את הביטחון שצריך כדי להתקדם. לפעמים צריך למצוא פתרון טכני. במקרים אחרים צריך לחשוב בצורה יצירתית. אין פתרון אחד שמתאים לכל נכס."
"אחרי שאני פותרת את בעיית הרישום, אפשר להתקדם לעבודה על הסכם המכר. גם בתהליך הזה חשובות לי הזכויות של הלקוחות שלי. בין אם הלקוחות שלי מוכרים או קונים נכס, זו עסקה מאוד משמעותית עבורם. אני מלווה אותם כל התהליך, זמינה לענות על שאלות או בקשות, ולא מהססת להתעקש ולהילחם על הזכויות שלהם מול הצד השני."
"עו"ד אילה מידן מלווה עסקאות מכר מורכבות שבהן נדרשת הסדרת זכויות או פתרון בעיות רישום, ללקוחות מכל הארץ."
יש לכם בעיית רישום בנכס שצריך לפתור? לשיחת ייעוץ עם עו"ד אילה מידן השאירו פרטים >>
השארת פרטים מהווה הסכמה ליצירת קשר. המידע יישמר באופן מאובטח ולא יועבר לצד ג'. ניתן לבקש הסרה בכל עת.
